Caso: Tizio loca un locale e nel contratto scrive che in caso anche di un solo ritardo nel pagamento del canone o delle spese potrà risolvere il contratto in base alla clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. Caio, conduttore, non paga da mesi. Tizio gli scrive dicendogli che vuole avvalersi della clausola sottoscritta in sede contrattuale. Occorre solo ciò per risolvere il contratto oppure serve la convalida del Giudice?
La convalida (di sfratto) è sempre disposta da un giudice. Al riguardo, l’art. 55 l. n. 392/78 dice che la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri può essere sanata in giudizio per non più di tre volte nel quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l’importo dovuto più gli interessi legali e le spese legali liquidate dal giudice. In caso di comprovate difficoltà economiche, il giudice può assegnare un termine non superiore a novanta giorni. Il pagamento esclude la risoluzione del contratto.
Questa norma è pacificamente considerata di natura processualcivilistica: essa è applicabile anche in presenza di clausola cd. risolutiva espressa; conseguentemente, il conduttore potrà chiedere comunque il cd. termine di grazia di cui sopra.
In ogni caso, il locatore potrà/dovrà agire ex art. 658 c.p.c. Qualora il conduttore non sani le sue pendenze, vi sarà la convalida di sfratto, ed il locatore dovrà altresì versare l’imposta di risoluzione del contratto ex d.P.R. n. 131/86.