Egregio Avv. Ciucio, mi può cortesemente spiegare quando scatta il diritto da parte dell’agente immobiliare alla provvigione? E’ sufficiente il preliminare oppure occorre la stipulazione del rogito notarile? Grazie e buon lavoro.

L’art. 1755 c.c. è la norma di riferimento: “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. Il comma in questione è sufficientemente chiaro nella littera legis, residuando solamente qualche dubbio esegetico in merito al termine “affare”. Cosa s’intende per “conclusione dell’affare”? Il quesito non è di poco conto, soprattutto nella realtà variegata in cui si muovono i pratici del settore.

Per giurisprudenza consolidata, poichè il sostantivo “affare” ha un significato più ampio di quello di “contratto”, comprendendo ogni operazione di contenuto economico risolventesi in un’utilità di carattere patrimoniale, la stipulazione del preliminare di vendita (vulgo, il “compromesso”), pur non avendo l’effetto reale di trasferire la proprietà dell’immobile bensì – più semplicemente – quello obbligatorio di pervenire al contratto definitivo, ove concluso con l’intervento del mediatore, configura la conclusione di affare al fine di riconoscimento del diritto di quest’ultimo alla provvigione. Questo purchè si tratti di contratto definitivo o preliminare validamente concluso e rivestito dei prescritti requisiti (e quindi di forma scritta quando richiesta ad substantiam).

Occorre tuttavia aggiungere che, affinchè l’agente immobiliare abbia diritto al compenso, quest’ultimo deve essere iscritto presso appositi ruoli; insomma, gli “abusivi” non possono pretendere alcunchè, essendo anzi esposti a sanzioni pecuniarie non lievi, oltre alla restituzione di quanto eventualmente riscosso. La legge che disciplina il settore è n.89 del 3.2.1989. Eccone alcuni punti salienti:

-“Tutti coloro che esercitano, a qualsiasi titolo, le attività disciplinate dalla presente legge per conto di imprese organizzate, anche in forma societaria, per l’esercizio dell’attività di mediazione debbono essere iscritti nel ruolo”(art. 3, comma V L. 03.02.1989 n. 89);

-L’iscrizione al Ruolo Agenti di Affari in mediazione “è personale; l’iscritto non può delegare le funzioni relative all’esercizio della mediazione, se non ad altro agente di affari in mediazione iscritto nel ruolo” (art. 3, comma II L. 03.02.1989 n. 89);

– “hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli” (art. 6 comma I L. 03.02.1989 n. 89).

– l’art. 11 del regolamento di attuazione D.M. n. 452 del 1990 dispone inoltre che, qualora l’attività di mediazione sia esercitata da una società, i requisiti per l’iscrizione nel ruolo debbano essere posseduti dal legale rappresentante, il quale, se non iscritto per conto della società stessa, non può esercitare alcuna attività mediatoria.

In primo luogo, quindi, un controllo della serietà professionale della persona con la quale abbiamo rapporti d’affari è – più che consigliabile – quasi obbligatorio. Richiedete al mediatore il certificato camerale di iscrizione al Ruolo Agenti Immobiliari.

In secundis, l’agente immobiliare è co-obbligato con le parti alla registrazione del preliminare o del contratto di locazione, e del pagamento dell’imposta di registro è addirittura garante.

La Legge 296 del 27 dicembre 2006 – cd. Finanziaria 2007 – prevede infatti all’art. 1, commi da 46 a 49, alcune rilevanti novità per l’attività degli agenti immobiliari.

In particolare il comma 46, modificando il Testo Unico dell’Imposta di Registro, introduce due nuovi obblighi in capo agli agenti di affari in mediazione iscritti nella sezione degli agenti immobiliari del ruolo di cui all’art. 2 della legge 3 febbraio 1989 n. 39: 1) quello di procedere alla registrazione delle scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito della loro attività (come i contratti preliminari, i contratti di locazione, ecc…); 2) quello di essere obbligati in solido con i contraenti al pagamento dell´imposta di registro per le predette scritture private stipulate a seguito dell’attività di mediazione.

Ancora. Il comma 48 dell’art. 1 della Legge Finanziaria modifica il comma 22 dell’art. 35 del decreto legge 04/07/2006 n. 223 convertito con modifiche dalla legge 04/08/2006 n. 248 – (cd. Bersani Visco) prevedendo che all’atto della compravendita di un immobile, anche se assoggettata ad Iva, ciascuna delle parti ha l’obbligo di rendere apposita auto-dichiarazione recante i seguenti elementi:

a) se si è avvalsa di un mediatore, ed in ipotesi affermativa, deve fornire i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la denominazione, la ragione sociale ed i dati identificativi del legale rappresentante, se soggetto diverso da persona fisica ovvero del mediatore che ha operato per la stessa società;
b) il codice fiscale o la partita Iva del mediatore;
c) il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione e della Camera di commercio del titolare dell’agenzia immobiliare se persona fisica, ovvero del legale rappresentante dell’agenzia immobiliare se soggetto diverso da persona fisica, ovvero del mediatore che ha operato per la stessa società;
d) l’ammontare della spesa sostenuta per tale attività e le analitiche modalità di pagamento della stessa.

Il sopra citato comma 48 dell’art. 1 della Legge Finanziaria 2007 introduce un nuovo punto al comma 22

dell’art. 35 della Bersani Visco: «In caso di assenza dell’iscrizione al ruolo degli agenti d’affari in mediazione ai sensi della legge 03/02/1989 n. 39, e successive modificazioni il notaio è obbligato a effettuare specifica segnalazione all’agenzia delle Entrate di competenza. In caso si omessa, incompleta o mendace indicazione dei dati di cui al comma 22, si applica la sanzione amministrativa da 500 euro a 10.000 euro e, ai fini dell’imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati a rettifica di valore ai sensi dell’articolo 52, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n. 131, e successive modificazioni». In altri termini il notaio rogante, ove le parti contraenti si siano avvalse dell’attività di un mediatore immobiliare, deve richiedere prova dell’iscrizione al ruolo dell’intervenuto mediatore e se quest’ultimo non è iscritto a tale ruolo è obbligo del notaio segnalare tale soggetto all’Amministrazione Finanziaria. Sono state inoltre inasprite considerevolmente le sanzioni in caso di esercizio abusivo dell’attività. Infatti il comma 47 porta la sanzione da un minimo di Euro 7.500 ad un massimo di Euro 15.000.

 

La legge 296/06 – Finanziaria 2007 – pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 299 del 27.12.2006 (suppl. ord. N. 244) – è entrata in vigore il 1.1.2007.

 

La nuova disciplina, integrando il disposto dell’art. 10 D.P.R. 26.4.1986 n. 131, inserisce anche la figura dell’agente immobiliare tra i soggetti tenuti a richiedere la registrazione delle scritture negoziali (non autenticate) stipulate a seguito della sua attività. L’agente immobiliare dovrà provvedere a sua cura, qualora non lo facciano direttamente le parti contraenti, a chiedere la registrazione dei contratti (es: contratti preliminari di compravendita e/o di locazione, contratti di locazione, ecc) stipulati per via della sua attività professionale. Dovrà altresì provvedere, anche contestualmente alla registrazione, egli stesso al pagamento dell’imposta di registro, qualora non la versino i contraenti, essendo diversamente responsabile solidalmente con le medesime verso l’Agenzia delle Entrate per il suddetto pagamento (salva la successiva possibilità, nel caso di effettivo pagamento da parte dell’agente immobiliare, di rivalsa nei confronti dei contraenti stessi).

Per poter registrare una scrittura privata non autenticata, quale ad esempio il contratto preliminare di compravendita e/o di locazione, il contratto definitivo di locazione, ecc. bisogna recarsi con una copia del contratto sottoscritta in originale dalle parti contraenti ed una fotocopia presso l’Ufficio del Registro entro 20 giorni dalla data di sua stipulazione (30 giorni in caso di contratto di locazione di beni immobili), corrispondendo la relativa imposta di registro.

 

L’integrazione del disposto della legge Bersani – Visco contenuta nella Finanziaria 2007 non cambia i soggetti che debbono effettuare la dichiarazione in sede notarile. Si tratta sempre e solo dei contraenti (è escluso l’agente immobiliare, il quale però avrà preventivamente l’obbligo di comunicare agli stessi il proprio numero di iscrizione al ruolo, quello della società e quello del collaboratore che eventualmente ha gestito la trattativa per suo conto, e la C.C.I.A.A. nel quale è tenuto il ruolo sopra indicato).