Gentile Avvocato, vorrei avere informazioni semplici sulle conseguenze dei contratti d’affitto “in nero”. Grazie.
Gentile lettore, si potrebbe riassumere dicendo che il legislatore prevede tutti gli strumenti possibili per disincentivare tale discutibile e vessatoria prassi.
In primo luogo, la norma: l’art. 13 comma 1 l. n. 431/98 dispone che “è nulla ogni pattuizione vòlta a determinare un importo dei canoni di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato”. Di più, l’art. 1 comma 346 l. n. 311/04 espressamente commina la “pena” della nullità ai contratti di locazione non registrati. Recentemente, un intervento della Corte Costituzionale (cfr. n. 420/07) ha posto l’ultima e definitiva parola su tale questione: in soldoni, il contratto d’affitto (recte, di locazione) non registrato è nullo senza se e senza ma.
Nullum est quod nullum effectum producit, e cioè ove il contratto sia nullo il proprietario non può pretendere il versamento dei canoni di locazione, bensì solo un indennizzo oltre al rilascio dei locali occupati sine titulo. Un recente arresto del Tribunale di Napoli nella materia de qua (8/9/2007) ha statuito che, stante la nullità testè riportata, in caso di morosità dell’inquilino (recte, conduttore), il giudice non può convalidare alcuno sfratto in quanto si è in assoluta carenza di valido rapporto contrattuale. Di conseguenza, al proprietario non rimane che esperire la non agevole azione (ordinaria e non sommaria) di occupazione sine titulo.
Oltre a quanto già esposto, il proprietario andrà incontro alle conseguenze fiscali. L’omessa registrazione comporta l’obbligo di versare l’imposta di registro e l’applicazione di una sanzione (dal 120 al 240% dell’imposta dovuta). Sono previsti ccdd. “ponti d’oro” per chi si ravvede prima di un’eventuale contestazione dell’Erario, che variano in proporzione al tempo trascorso dal termine di scadenza.
Caro Avvocato,
Nel 2005 ho preso un monolocale in affitto e la proprietaria non ha mai voluto fare contratto io non avevo altra possibilità e ho accettato questa condizione perchè lavoravo in nero non potevo comprovare i miei redditi e con questo non riuscivo a trovare un’altra sistemazione, questa proprietaria mi ha offeto un monolocale di 10 metri con un affitto di 600 euro al mese ma senza aver bisogno di dare la caparra. però adesso la proprietaria mi sta creando dei problemi, vuole che fino il 30 ottobre lasci la casa e mi ha detto che lei il 31 ottobre chiuderà l’acqua e gas e metterà le mie cose sulla strada! Lei h a la chiave e puoi entrare quando vuoi e sono disperata!!! Sono più di 6 anni pagando 600 euro di affitto senza contratto e ricevute perchè pagavo sempre in contante! La denuncia alla Guardia di Finanza è già stata fatta, ma ancora credo che lei non ha ricevuto nessuna notificazione, ma la mia paùra è trovarmi senza acqua gas e le mie cose sulla strada! C’è qualcosa che io possa fare ?
La ringrazio molto
Silvia