Gentile Avv. Ciucio, abito in un condominio di Milano. Ho posizionato il motore dell’impianto di condizionamento all’interno di un balcone cosiddetto non aggettante, per di più nella facciata interna e non esterna. Dovevo chiedere l’autorizzazione all’assemblea? L’amministratore può obbligarmi a posizionarlo a terra? Grazie.
In materia di posizionamento di motori per i condizionatori si è creato un vivace dibattito negli ultimi anni, da quando cioè i costi di tali macchinari sono divenuti accessibili all’utenza media, complici le torride estati delle nostre città.
Il Codice Civile prevede, all’art. 1102, che ogni partecipante possa servirsi della cosa comune ed apportarvi le necessarie modifiche per il godimento migliore, a patto che la destinazione non ne venga alterata e che non si impedisca agli altri condomini di farne pari uso.
Giurisprudenza recente di legittimità (cfr. Cass. n. 12343/2003) ha rilevato come alle modifiche consentite al condomino ex art. 1102 si applichi anche il divieto di alterare il decoro architettonico dell’edificio di cui all’art. 1120 c.c.
Nello specifico, sulla legittimità di installare condizionatori sulla facciata condominiale, occorre valutare caso per caso; avranno peso sulla violazione o meno del decoro sia la visibilità all’esterno che le dimensioni del motore. Altri elementi da valutare sono anche le immissioni moleste di rumore e/o calore ex art. 844 c.c.
Il problema se l’assemblea possa autorizzare o meno un determinato uso del bene comune da parte del singolo condomino prevede opinioni diverse in giurisprudenza. Pare tuttavia maggioritaria la tesi che sostiene che le modifiche ex art. 1102 c.c. del singolo a proprie spese non debbano essere deliberate dall’assemblea, a differenza delle innovazioni previste dall’art. 1120 c.c. Un’eventuale delibera favorevole riconoscerebbe un valore di semplice riconoscimento dell’inesistenza di pretese giudiziarie da parte di coloro che l’hanno votata; viceversa, i condomini dissenzienti potrebbero impugnare la delibera agendo contro chi ha apportato le modifiche, se ritengono che il decoro sia stato minato.
Stesse considerazioni in merito alla questione se l’assemblea possa limitare l’uso della cosa comune da parte del singolo ex art. 1102 c.c. Se il limite è posto da un regolamento condominiale di natura contrattuale, nulla quaestio: la delibera può solo confermare tale diniego. Se – viceversa – il regolamento non è di tipo contrattuale ovvero nulla prevede sul punto, l’assemblea può decidere a maggioranza le modalità di utilizzo dei beni comuni, tuttavia non può vietare l’uso paritario a tutti i comproprietari e non può incidere su diritti assoluti di questi ultimi (cfr. Cass. n. 7711/07 e n. 26226/06).
Per concludere, se un condizionatore possa o meno essere montato su facciata condominiale è domanda cui si può rispondere non in via generica bensì specifica caso per caso; elementi imprescindibili quali la grandezza, la visibilità dalla strada, la presenza di altri impianti collocati già da tempo, influiscono decisamente sulla violazione o meno del decoro del palazzo. Un’eventuale decisione assembleare avrebbe solamente un valore indicativo, come sopra già scritto.
Gentile Avvocato, circa tre anni fà ho avuto l’autorizzazione verbale da parte dell’amministratore del condominio ad installare la caldaia sulla facciata esterna.
Oggi l’amministratore mi ha chiesto di rimuovere la caldaia negando l’autorizzazione, è leggittimo a distanza di tutti questi anni(tacito assenso)? Chi mi rimbosa le spese sostenute?
Grazie
Silvia
Gentile Silvia, il problema risiede proprio nel cd. decoro architettonico. La facciata esterna di un edificio deve possedere un’armonia di linee e di forme.
Ora, Lei ha testimonianze del fatto che l’amministratore Le abbia dato – anche verbis – l’autorizzazione?
In questi casi, è sempre buona cosa chiedere l’autorizzazione al condominio.
Certamente, qualora Lei potesse provare un’autorizzazione del Suo amministratore, le spese sostenute dovrebbero essere poste a carico di quest’ultimo, il quale ha agito imprudentemente senza alcun mandato dei condomini.
Egregio avvocato,
vorrei iniziare i lavori per installare nel mio appartamento un condizionatore con unità esterna. Tale unità andrebbe predisposta sotto la finestra del mio bagno, affacciantesi verso il cortile interno del palazzo. Segnalo che il medesimo edificio (condominio) è composto da due cortili comunicanti identici. In quello simmetrico al mio tre condomini hanno già installato uguale condizionatore in medesima posizione da alcuni anni poi hanno fatto modificare il regolamento condominiale in modo che venisse inibito qualunque analogo intervento. Io ho acquistato l’appartamento due anni fa e dopo questa estate torrida non posso più rischiare la mia salute (soffro di asma). Posso installare il condizionatore? Se il condominio mi intimerà di toglierlo posso adire l’autorità giudiziaria spiegando che se obbliga me a toglierlo io farò causa per far condannare anche gli altri ad analoga rimozione?
Grazie
Maria
un condomino può fare l’amministratore di un condominio di 15 unità ?
egregio avvocato
vorrei installare due climatizzatori, e vorrei allocare le unità esterne, in questo modo :una la vorrei mettere sulla parete laterale e l’l’altra nella facciata interna del palazzo,
dopo aver chiesta un’assemblea(siamo 8 condomini)sei hanno dato parere favorevole ,una contraria per delega.e l’altra era assente,quella contraria comunque ha riferito si rivolgeva ad un legale. Le premetto che alcuni condomini compreso io hanno precedentemente installato l’unità esterna sul proprio terrazzino,però una volta acceso il climatizzatore sul terrazzo non ci si può accedere in quanto l’unità sprigiona un calore esagerato,perciò ho chiesto di metterle. esterne.Cosa mi consiglia ,e a cosa vado incontro se il condomino si rivolge ad un avvocato. La saluto e la ringrazio anticipatamente.
Ho istallato un climatizzatore sotto il mio balcone posto su una stradina di uso condominiale che serve altre due bifamiliari poste dietro quella dello scrivente.
Ora il proprietario della propreta’ adiacente alla mia mi chiede di rimuovere il climatizzatore adducendo come motivazione il fatto che sia posto troppo in basso.
Premesso che si trova ad una altezza di tre metri da terra, puntualizzo che trattasi della stessa altezza da terra del suo balcone essendo la stradina in salita.
Puo’ darmi un consiglio?
egregio avvocato le volevo chiedere una cosa io sono proprietario di un immobile,vorrei montare un condizionatore in un parco chiuso
il motore esterno viene montato in una traversa delle palazzina dove o la finestra di mia proprietà.
devo chiedere comunque una autorizzazione agli altri proprietari.
grazie
Se l’installazione avviene in una porzione di proprietà condominiale, direi di sì.
Egregio avvocato io dovrei installare una tettoia sul mio balcone nel lato esterno del condominio per sopperire a dei lavori fatti male sul balcone da cui scaturiscono infiltrazioni d’acqua. Volevo sapere se una richiesta inviata tramite raccomandata all’amministratore con nota che in caso di mancata risposta entro 30 giorni si intende accolta, può valere come titolo autorizzativo e in caso negativo cosa dovrei fare, grazie
Beh, qui Lei vorrebbe operare una commistione tra uno strumento previsto dal diritto amministrativo e un altro civilistico. La sua proposta mi lascia perplesso, quindi io invierei una classica raccomandata AR con richiesta di autorizzazione all’installazione. In caso positivo bene, in caso negativo a mio parere occorrerà attendere la deliberazione assembleare.