La gestione di un condominio, in primis dopo le disposizioni sulla ritenuta d’acconto al 4% sul pagamento delle fatture per le opere concesse in appalto, richiede attualmente una competenza che certamente non può essere oggetto di improvvisazione, pena la responsabilità di tutti i condomini.

   Il condominio – difatti – è sostituto d’imposta a tutti gli effetti, con tutte le conseguenze – e gli oneri – fiscali che ne derivano. Il condominio è altresì tenuto, ogni anno, a comunicare al fisco precise informazioni riferite alle spese sostenute durante l’anno, e ciò con riferimento all’anno solare (cioè dal 1° gennaio al 31 dicembre) e non all’anno di gestione vero e proprio.

   Un gran numero di complessi abitativi non ha a tutt’oggi un’adeguata amministrazione. Questo deriva da alcuni limiti interni previsti dall’art. 1129 c.c., il quale certamente è il precipitato normativo di un’epoca che prevedeva esigenze totalmente differenti dalle attuali (si rammenta che il codice civile tuttora vigente risale al 1942). Il primo comma di tale norma recita: “Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini“.

   Il primo rilievo che va sottolineato è che l’amministratore è figura obbligatoria allorchè il numero dei condomini ammonti ad almeno 5. Fino a 4 condomini siamo ancora nell’alveo della facoltatività. Per completezza di esposizione, l’articolo fa riferimento NON alle singole ccdd. “unità abitative”, bensì al numero dei proprietari. La norma si ricollega dunque al numero delle persone e non al numero degli appartamenti. Può quindi accadere che in un condominio vi siano, per esempio, 5 appartamenti, ma che due di essi appartengano ad un condomino. Vi sarebbero così 5 unità immobiliari ma solo 4 condomini. In questo caso la nomina non è obbligatoria ma solamente facoltativa.

   Nella prassi, un condominio privo di amministratore deve muoversi sulla falsariga che descrivo.

   L’articolo 66 comma 2 delle disposizioni di attuazione del codice civile dispone che “In mancanza dell’amministratore, l’assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria può essere convocata a iniziativa di ciascun condomino”.

   Conseguentemente, nei palazzi privi di amministratore, qualsiasi condomino può convocare l’assemblea. Non vi sono forme obbligatorie e/o sacramentali per la convocazione ma, per evitare successive contestazioni, è opportuno che la stessa venga chiamata tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Inoltre, la convocazione deve essere ricevuta almeno 5 (cinque) giorni prima.

   E’ obbligatorio prevedere anche la prima convocazione. Questa, affinchè sia valida, può deliberare solamente nel caso in cui siano presenti almeno 2/3 dei condomini che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’intero edificio (cioè 666, 66 millesimi). Questo doppio quorum è previsto unicamente perché l’assemblea possa considerarsi valida e possa procedere alla discussione dell’ordine del giorno. La nomina dell’amministratore invece richiede il seguente doppio quorum: la maggioranza dei condomini presenti che siano portatori di almeno 500 millesimi.

   Nel caso in cui in prima convocazione non vi sia il numero legale, l’assemblea può riunirsi in seconda convocazione (che deve tenersi in un giorno compreso tra quello successivo alla prima e non oltre i 10 giorni dalla stessa). Qui non vi è un limite per la costituzione, tuttavia la nomina dell’amministratore richiede sempre la maggioranza dei condomini intervenuti che siano portatori di almeno 500 millesimi.

   Se non si raggiunge il necessario numero legale né in prima né in seconda convocazione, ovvero se i condomini intervenuti votano contro, nei palazzi nei quali vi sono fino a 4 condomini – non essendo obbligatoria la nomina dell’amministratore – non vi è molto da fare. I condomini (o uno di loro) provvederanno da sé a versare le ritenute e a comunicare quanto di legge al fisco. In caso di mancato adempimento nonchè di errori, tutti i condomini saranno responsabili solidalmente.

   Nei condomìni nei quali vi siano almeno 5 condòmini, ciascuno di essi (anche chi non ha convocato l’assemblea) può rivolgersi al Tribunale perchè lo stesso provveda alla nomina. L’istanza (alla quale va allegato il verbale di assemblea negativa) è depositata nella cancelleria della volontaria giurisdizione. L’autorità giudiziaria nominerà un professionista con incarico di un anno, al termine del quale dovrà presentare all’assemblea il bilancio consuntivo.