Sfuma la speranza degli acquirenti di un immobile in corso di costruzione, che abbiano trascritto nei registri immobiliari il contratto preliminare, di vedersi preferiti alle banche in caso di fallimento dell’impresa costruttrice.
Le sezioni Unite della Cassazione (n. 21045/2009) hanno stabilito che, in caso appunto di default del costruttore, il credito della banca, garantito da ipoteca, debba essere soddisfatto con precedenza rispetto a quello del promissario acquirente che abbia versato acconti, anche se quest’ultimo abbia trascritto il contratto preliminare.
Il completo revirement (rispetto, ad esempio, alla sentenza n. 17197/2003) appare più che dirompente, anche alla luce della possibilità, offerta dall’introduzione dell’art. 1645bis, di trascrivere non solo contratti ad effetti reali (quali la compravendita), bensì anche ad effetti obbligatori (volgarmente, i “compromessi”), i quali non trasferiscono la proprietà ma obbligano semplicemente a trasferirla.
I crediti che nascono dalla trascrizione del preliminare sono dotati del “privilegio immobiliare” ex art. 2780 n.5-bis. Ora, l’art. 2748 comma 2 c.c. vuole che i privilegi immobiliari prevalgano sulle ipoteche, anche se iscritte in epoca antecedente al privilegio medesimo, a meno che la legge non disponga diversamente.
Fino alle SSUU citate, la giurisprudenza, nella sostanza, dava vincente chi trascriveva il preliminare; dopo il 1/10/2009, invece, le banche che hanno iscritto ipoteca anteriormente ai privilegi (è ovvio che gli istituti di credito tuteleranno il proprio credito sempre prima degli acquirenti, non foss’altro perché finanziatrici delle imprese costruttrici) vinceranno agilmente.